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売れ残る新築マンションの将来

yusei20002006-10-20

不動産経済研究所が9月に発表した
8月の首都圏のマンション市場動向によりますと、
8月の新規発売戸数は3,274戸だそうです。
ちなみに1戸当たりの平均価格は3,861万円。


そして、新規発売戸数に対する契約戸数は2,531戸で、
月間契約率は77.3%(前年同月比11.8ポイントダウン)。


新築マンションの約1/4の住戸が平均して売れ残っているとは驚きです。


このことが意味することは、維持管理のできないマンションが
飛躍的に増え続けているということです。
つまり、空き住戸があるため、必要な修繕積立金が集まらず、
必要な時期に必要なメンテナンスを行なうことができないということです。
将来的にスラム化する可能性が高いとも言えます。


ただでさえ、新築マンションの場合は、売りやすくするために、
修繕積立金を低く抑えて販売しています。
数年後、住民で構成する管理組合が修繕計画を立てて初めて、
修繕積立金の不足に気付き、住民同士で、修繕積立金の値上げを協議します。
そこで話がまとまればよいのですが、値上げに反対する住民の多い
マンションの場合は、積立金が不足して修繕計画が遅れます。
すると、マンションの資産価値が下がり、売るに売れない住戸が増え、
スラム化していくというサイクルです。
空き住戸が増えれば、修繕積立金の回収がさらに困難になるという悪循環が生まれます。
実際に、10年以内にスラム化してしまったマンションも実例としてあるそうです。


新築時に完売したマンションでさえ、その可能性があるのに、
1/4の住戸が売れ残ったマンションとなれば、なおさらその可能性が高くなります。
10年後、20年後には、大きな社会問題になることは確実です。


戦後は住宅不足で悩んでいた日本ですが、
現在は、総住宅数が総世帯数を589万戸(平成10年のデータ)も
上回っていれば、マンションが売れ残るのは当たり前の時代なのかもしれません。


となると、新築マンションを購入するよりも、
管理意識の高い住民が住んでいる中古マンションを買う方が
圧倒的にリスクを減らすことができます。


以前、私がマンションを購入する時の選択基準として、
修繕積立金が高いこと」を挙げたのは上記のような理由です。


修繕積立金が高いということは住民の管理意識が高く、適切なメンテナンス
履歴があり、マンションの資産価値が維持されていることを意味します。
実際に購入したマンションは、築20年を超えていますが、空き住戸はゼロで、
長期修繕計画に従って、適切なメンテナンスが行なわれています。


どうしても新築マンションがいいという方は、都心に近く、駅から徒歩5分以内の
資産価値のポテンシャルが高いマンションに限定して探されるのがよいかと思いますが、


「中古マンション購入+スケルトンリフォーム」という選択


を一度、検討されてみてはいかがでしょうか?


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