土地を探して家を建てたいと思っている方が
最初に困る問題が、「建築条件付き」の土地しかないということ。
「フリープラン」とチラシに書いてあっても、
実際には全く異なるうたい文句の「建築条件付き」。
では、なぜ、建築条件付きの土地が多いのでしょうか？
簡単に言うと、「土地だけを売っても利益が出ないから。」
土地の価格は路線価によって、おおよそ相場が決まっているので、
あまり価格の上乗せはできません。
したがって、仲介手数料としての３％＋６万しか入りません。
３０００万の土地の場合は、３０００万×３％＋６万＝９６万円です。
設計事務所の感覚で言えば、十分すぎるほどの「手数料」ですが、
不動産屋さんは、さらに建物をつけて利益を生み出します。
例えば、３０００万の土地の売買契約に加え、
２０００万の建物の工事契約を結ぶことで、
合計５０００万の契約に対する仲介手数料の１５６万を得ることがあります。
本来、建築条件付きの土地取引は、あくまでも土地の取引であって、
建物の工事価格を合算して、仲介手数料を得ることは違法なのですが、
実態としては、契約書を一本化することを勧められて、買主が支払ってしまう
ケースが多いようです。知らないことは怖いことです。
また、不動産会社が自社で建築を請け負う場合は、
工事請負契約金額の中で諸経費という形で多額の利益を生むことが出来ます。
（買主に渡される工事内訳書はどんぶり勘定なので、
その中身はブラックボックスです。）
工事会社を紹介する場合でも、そこには、多くの場合、リベートという構図が
存在し、利益を生むことができます。
当然、その負担は、買主にまわってきます。
さらに、売主側（不動産側）の事情として、
短期譲渡税を回避しなければならない事情があります。
土地の短期譲渡には、高い税率が適用されることになっているのですが、
特例として、３ヶ月程度で工事契約が成立する場合は、税が回避されるという
ことになっています。
「建築条件付き」の土地が、その条件として、
「３ヶ月以内に工事契約を結ぶ」としているのは、そのためなのです。
これだけの理由があれば、土地に建築条件を付けて売る土地が多いのも
当然のことだとお分かり頂けると思います。
もちろん、あまり手間なく家を「買う」ことができるというメリットも
ありますので、「建築条件付き」の土地を購入する選択肢を否定するつもりは
ありません。
しかし、自分のライフスタイルにあった家を「創りたい」と思う方には、
この土地取引制度の現状は、本当に困ったものです。
もちろん、設計事務所にとっても同じです。
「家の設計を頼みたいけど、土地がなかなか見つからない」という方から、
時々、問い合わせを頂きます。
その時は、次のような土地の探し方をお勧めしています。
①古家付きの土地（建物代はほとんど原価償却されている場合）を探す。
新築するためには解体費用として１００万前後かかりますが、
条件付きの時に支払う見えない諸経費を考えるとけして損ではないと思います。
②地元の不動産屋さんに早めに情報を回してもらうように頼む。
正式に売りに出される前に、条件なしで売ってもらえることが
あります。売主側の立場から言えば、広告を打つ必要もなく、
営業経費をかけることなく売買契約が結べるのでメリットがあります。
③建築条件付きの土地の「条件」を外してもらう交渉をする。
これはなかなか難しいことですが、価格をいくらか上乗せすることで、
条件を外してもらえることがあります。
土地探しは、なかなかエネルギーのいることです。
しかし、高い高い買い物ですので、じっくりと慎重にご検討下さい。
家を「創る」ことの第一歩を誤らないために。
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